業主車輛小區內受損,物業公司是否應擔責?

2014年09月25日| 發布者: 夏卉青 | 查看: |

業主王先生的一輛嶄新的黑色奔馳轎車,停在自己居住的小區停車場,車身四邊都被銳器刮了長長的刮痕。王先生憤怒不已,在花費了近2萬元將車輛修復并要求小區物業公司賠償無果后,王先生將物業公司告上法庭,要求物業公司賠償維修費。

這起小區車輛受損索賠案,涉及到一個所有小區都可能面臨的法律問題,即業主財產受損,物業公司要不要賠償?也就是說,物業對小區業主財產究竟負有多大的管理責任?

據了解,此前,物業公司與小區業主委員會簽訂了《物業服務合同》,約定物業公司對小區實行24小時保安服務和管理,對小區進行全天候值班巡視。合同還約定了違約責任:“如果物業公司的服務沒有達到標準,給業主個人造成損害的,應按國家法律法規相關規定承擔相應責任;同時還約定物業公司要對小區重點部位包括車庫,每2小時巡查一次”。

 焦點一:物業公司有沒有“保管義務”?

    這個案件最大的爭議焦點在于,王先生與物業公司之間是否存在車輛保管合同關系?

    對此,王先生認為,物業公司管理的車庫是封閉式的,他剛向物業公司交了300元的車輛管理費,就與物業公司形成了事實上的車輛保管關系,物業公司負有為王先生保管車輛的義務。 

    但是,物業公司認為,他們經營的是房地產管理,并沒有機動車保管項目,雙方之間不存在車輛保管關系。物業公司開具給王先生的收費發票上注明 “車輛管理費”,《停車須知》也明確了“停車場所收費用為場地維護費,不負車輛及車內財物的保管責任”。因此雙方之間是物業服務法律關系,而不是保管法律關系。 

律師說法:收停車費不等于保管關系

本案中,王先生雖然將車輛停放在物業公司管理的小區內,并向物業公司支付了一定的費用,但該車的鑰匙并未交予物業公司,始終由車主實際保管,該車何時停放、何時開走皆由車主自行決定,物業公司對該車出入并不能進行實際的控制,即車主并未將保管物實際交付物業公司進行保管。因此,雙方之間是物業服務關系,而不是保管關系。如果小區里的停車場是進行了備案登記的專用停車場,有相關部門頒發的收費許可證,車主與其建立的就是保管合同關系,車輛在該停車場受損、丟失,物業公司都應該要擔責。如果小區停車場不是專用停車場,那么停車位的所有權就是全體業主,車主占用停車位,所得的收益應屬于全體業主,而物業公司收取的場地占用費、占道費等收益,應由全體業主享有所有權,該項費用顯然不是保管費。因此,物業公司收取停車費并不等于與車主成立車輛保管合同。 

焦點二:物業是否盡責?要不要賠?

王先生認為,自己的車停在小區被刮,就說明物業公司沒有盡到合同約定的職責,根據 《合同法》、《物業管理條例》等有關規定,物業公司應賠償因保管不善造成的財產損失。

 對此,物業公司認為,自己已經對停車場盡到了相應的管理責任,而且車輛受損與物業公司的管理行為之間不存在任何因果關系,雖然物業公司作為整個小區的委托管理人,確實負有管理的義務,但是,這個義務是針對小區的大環境,即整個小區的秩序管理,小區內所有的房屋車輛受損都要物業公司來承擔,這是不現實的。 

律師說法:物業公司如無過錯則無需賠償

車輛在小區內被盜或者被毀損,物業公司是否承擔賠償責任,關鍵要看物業公司是否有過錯。根據《物業管理條例》第36條第二款,如果業主能夠舉證物業公司在管理過程中未能履行合同約定義務,存在重大過錯,導致業主財產被盜或受損,業主有權要求物業賠償;反之,如果物業管理公司盡到相應的善良管理人的注意義務,則無須承擔賠償責任。本案中,根據雙方簽的《物業服務合同》,物業公司的責任主要在于對小區及停車場的宏觀安全保衛,而不涉及對某個業主個人的特定財產的微觀保障責任。因此,這個案件的重點在于考察物業公司是否盡到了宏觀保衛的管理義務。在實際管理中,進入車庫僅能通過小區內的電梯和車庫大門。物業公司對車庫大門使用控制道閘系統,對進出車輛實行智能讀卡登記,且保安每2小時對車庫巡查一次,因此物業公司對車庫盡到了相應管理職責,對王先生的車輛受損不存在過錯,不應賠償。


 

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